Maine-et-Loire, le magazine de votre département - 43 : Mai-Juin 2017

Archives

Toutes les vidéos

Collapse

Uncollapse

Franck_VALLETOUX.jpg
Retour En avant

Interview

Franck Valletoux, directeur général du cabinet Stratégies locales

Quelle définition donneriez-vous de la gestion dynamique du patrimoine ?


Franck Valletoux : « Cela consiste à accepter de remettre en cause l’existant, les usages et les occupations actuelles dans une démarche et une recherche d’optimisation, à la fois financière, et sur la qualité du service public offert. Ce n’est pas toujours une démarche aisée. »

Depuis quand les collectivités ont pris conscience de l’intérêt de cette stratégie ?


Franck Valletoux : « C’est assez récent. Nous travaillons sur ce thème depuis une dizaine d’années, essentiellement auprès de collectivités locales. En réalité, ça date de deux à trois ans seulement. Il y a eu une prise de conscience de la nécessité d’avancer, mais la mise en œuvre opérationnelle est très récente. »

Qu’est-ce qui pousse une collectivité à s’intéresser de plus près à son patrimoine immobilier ?


Franck Valletoux : « Il y a eu un facteur déclencheur : la loi sur le handicap et l’accessibilité des bâtiments publics de février 2005. Elle a fait prendre conscience aux collectivités locales de l’étendue de leur patrimoine puisqu’on leur a demandé de faire un état des lieux pour la mise aux normes. Et puis, l’accélérateur, c’est clairement le facteur financier. Il y a une nécessité d’aller chercher de nouveaux leviers financiers. Le patrimoine immobilier en est un très certainement puisqu’il a été peu exploité dans le passé. Les volumes financiers manipulés lors de l’optimisation patrimoniale sont sans commune mesure avec n’importe quel arbitrage budgétaire. »

Toutes les collectivités sont concernées ?


Franck Valletoux : « C’est en train de se généraliser avec des points d’avancement plus ou moins pointus. Les collectivités les plus concernées sont les communes et les départements. Ce sont les collectivités les plus anciennes avec un patrimoine très étendu. »

Que représente la valeur du patrimoine immobilier des collectivités ?


Franck Valletoux : « La seule valeur que l’on peut utiliser, et qui a été reprise dans différents rapports, dont le dernier rapport de l’Inspection générale des finances, c’est la valeur comptable du patrimoine des collectivités locales. Elle s’élève à 1 361 milliards d’euros. Ce n’est qu’une valeur comptable qui n’a aucune signification financière. Beaucoup de bâtiments sont comptabilisés à un ou deux euros, des valeurs totalement absurdes. Cela nous donne juste un point bas de ce que peut présenter le patrimoine des collectivités. Si l’on veut parler de valeur, il faut rapprocher cette valeur comptable de la valeur financière de la dette des collectivités locales qui est de 150 milliards d’euros. Ce rapport est de 1 à 10, il est peut être de 1 à 20 en réalité. Ça montre l’ampleur du sujet. Avec, ne serait-ce que 5 % de la valeur comptable du patrimoine des collectivités, on peut avoir assez vite un impact non négligeable sur le financement de l’investissement et donc sur l’endettement. »

Comment optimisent-elles leur patrimoine immobilier ?


Franck Valletoux : « Il y a d’abord l’optimisation de l’occupation qui est absolument nécessaire : comment mieux organiser l’occupation des bâtiments pour les propres besoins de l’administration et ceux à qui elle les met à la disposition. On peut aussi imaginer de nouveaux modes d’occupation, des partages d’espace. Une fois que l’on a fait ce travail, apparaissent des arbitrages susceptibles d’être opérés sur des valorisations ou des cessions, mais pas seulement. Il existe les externalisations de patrimoine pour faire porter à des tiers investisseurs certaines parties du patrimoine des collectivités. Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, les collectivités locales ont accès à de nombreux montages juridico-financiers qui permettent de valoriser le patrimoine. »

C’est ainsi une source de financement pour les collectivités…


Franck Valletoux : « Oui, pour deux raisons. D’abord, ce travail d’optimisation est nouveau, il n’a pas été fait dans le passé. Il y a beaucoup d’optimisation à faire. Et puis, l’autre élément, c’est que l’on manipule des volumes financiers considérables qui parfois représentent 10 à 15 fois le montant même de l’endettement de la collectivité. Quelques pourcentages d’optimisation et de valorisation du patrimoine peuvent se substituer à une ou plusieurs années d’emprunt. »

Quels sont les risques de vouloir vendre trop rapidement des biens ?


Franck Valletoux : « On a vu beaucoup de cessions rapides avec les nouvelles municipalités de 2014 et leur volonté de dégager beaucoup de cash. Le risque est de vendre des choses dont on aurait besoin à terme. Si on est absolument certain que les biens n’auront aucune destination publique, alors il faut les vendre. Sinon, la collectivité emprunte de l’argent pour financer ses propres équipements ou ses propres compétences alors qu’en parallèle, elle maintient des actifs sans intérêt. Parfois, il vaut mieux vendre des biens qui n’ont pas de valeur mais très contraignants à remettre aux normes sur le plan de l’accessibilité, et de la sécurité ; à terme cela peut limiter les coûts de réhabilitation. »

La loi NOTRe a-t-elle aussi des conséquences ?


Franck Valletoux : « Elle a redistribué les compétences. Cela pose pas mal de questions sur le transfert et la valorisation du patrimoine détenu par le Département aux autres collectivités. Cette valorisation des transferts est un vrai sujet qui, en France, est abordé sous le prisme « comme je transfère de public à public, il n’y a pas de valeur ». Sauf que, par ce principe, la collectivité qui cède garde l’endettement et cède la valeur de l’actif. Cela redistribue bizarrement les données. »

Il y a une logique à vendre de l’ancien pour construire du neuf ?


Franck Valletoux : « Il y a une logique à vendre des bâtiments contraignants pour construire des bâtiments qui répondent mieux aux attentes d’une collectivité. Il y a une logique à arrêter de s’acharner à mettre aux normes des bâtiments. Il vaut mieux donc les valoriser auprès de privés, obtenir une bonne valorisation, et aller construire des bâtiments qui répondent parfaitement aux attentes et contraintes de la collectivité. »

Orientez votre tablette horizontalement pour profiter des contenus enrichis.

logo_splash_V2.png Notre Emag ne prend pas en charge la lecture sur mobile pour le moment. Nous vous invitons à le consulter sur tablette ou ordinateur. Continuer tout de même