Maine-et-Loire, le magazine de votre département - 43 : Mai-Juin 2017

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DEP49_FOCH_BERTRANDBECHARD_23.jpg Depuis mars, l'accueil de l'hôtel du Département a été transféré dans le nouveau bâtiment au 48 B boulevard Foch, à Angers.

Une gestion active du patrimoine est une source profonde d’économies et de financement pour les collectivités publiques.

Franck Valletoux, directeur général du cabinet Stratégies locales


Découvrez le nouveau bâtiment Foch

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Parole d'élu

Initiée en 2012, la gestion dynamique du patrimoine immobilier de notre collectivité a pris sa véritable dimension en 2015 avec le projet de mandature Anjou 2021 - Réinventons l’avenir. Dans le contexte actuel, il est en effet plus que jamais nécessaire de valoriser nos biens par l’intermédiaire d’autres investisseurs, de vendre ceux dont nous n’avons pas l’utilité, et de rationaliser l’occupation des bâtiments. Certaines ventes de nos propriétés ont permis de financer de nouveaux investissements ou d'entretenir notre patrimoine. D'autres ont également déclenché des projets utiles au développement du territoire, à l’image du site de la rue Anne-Frank à Angers, qui accueillera en 2018 l’Ehpad Les Noisetiers et le Centre maternel.

Christian Gillet, président du Département de Maine-et-Loire

En chiffres

166 sites composent le patrimoine immobilier du Département.

1361 milliards d'euros, c'est la valeur comptable du patrimoine des collectivités territoriales françaises selon une estimation de la Banque Postale réalisée en 2015.

Les services administratifs du département investissent
3 sites au lieu de 11 auparavant à Angers.

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Gestion du patrimoine immobilier

Le Département innove

Inauguré le 10 avril, le Centre d’activités Foch, nouvelle vitrine du Département à Angers, illustre la stratégie d’optimisation du patrimoine immobilier de la collectivité.

Dressé à l’angle de la rue Saint-Aubin et du boulevard Foch à Angers, le nouvel Hôtel du Département de Maine-et-Loire a été officiellement inauguré le 10 avril. Deux ans de travaux auront été nécessaires pour construire cet immeuble de 7 000 m2 répartis sur sept niveaux. Confié à l’architecte angevin Frédéric Rolland, déjà à l’origine de nombreuses réalisations sur le territoire, comme l’École supérieure de l’électronique de l’Ouest (Eseo) ou le Service départemental d’incendie et de secours (Sdis) à Beaucouzé, ce bâtiment est identifiable aux 300 lames de verre hautes de trois mètres qui courent sur sa façade. « Elles forment des vagues qui évoquent les mouvements de l’eau sur la Loire », commente l’architecte, qui s’est inspiré de la force, de la fluidité et de la luminosité du fleuve royal.

En plein cœur de la ville, le long de l’une des plus anciennes artères, dans le prolongement de l’abbaye Saint-Aubin, l’édifice est situé sur un emplacement historique exceptionnel. Avant les travaux de construction, les archéologues du Département ont exploré, durant treize mois, 9 000 m3 de terre et remonté 2 000 ans d’histoire. Ces fouilles préventives ont mis au jour une des rues de la cité antique (Ier et IIe siècle), de nombreuses sépultures de l’ancienne nécropole (du VIe au IXe siècle) ainsi qu’un mur d’enceinte datant du XIIIe siècle. Encore visible, une partie confère au lieu l’image d’une passerelle entre le passé et l’avenir. Sa restauration sera confiée en juin à des salariés en insertion professionnelle.

415 agents réunis sur le site de l’Hôtel du Département


Cet édifice moderne et innovant a été conçu pour être très économe en énergie. Il bénéficie du label BREEAM, l’équivalent international du référentiel HQE (Haute qualité environnementale), une première en France pour un bâtiment public. L’immeuble abrite 250 employés sur 6 570 m2 de bureaux et d’espaces communs. Les services du Département ont investi quatre des sept niveaux. Les autres occupants sont des services délocalisés de la Région Pays de La Loire, la société d’économie mixte Alter et l’entreprise MCA Finance. Au rez-de-chaussée, à côté de l’accueil, le groupe La Boucherie a ouvert un restaurant et un café. Le nouveau vaisseau amiral offre une plus grande visibilité au Département et un meilleur service à ses usagers.

Il illustre aussi la stratégie nouvelle de rationalisation et de gestion dynamique du patrimoine immobilier de la collectivité. Un recensement exhaustif et détaillé (historique, situation cadastrale, coût d’utilisation et de mise aux normes…) a ainsi été réalisé sur l’ensemble des propriétés départementales, hors collèges publics, soit 166 sites : des habitations, des domaines forestiers, des hôtels particuliers, des entrepôts, des immeubles tertiaires, des maisons éclusières… L’inventaire a permis de définir la meilleure stratégie à adopter pour l’avenir de chaque élément du patrimoine : programmation de travaux, déménagement dans un bâtiment neuf ou existant, et valorisation par la location ou la vente. Depuis 2012, 29 propriétés ont été vendues ou sont sur le point de l’être, soit une recette de 23 M€.

« Il y a une logique à vendre des biens contraignants »


« Ce qu’on appelle une gestion dynamique du patrimoine, c’est le fait d’accepter de remettre en cause l’existant, les usages et les occupations actuelles dans une recherche d’optimisation, à la fois financière, et sur la qualité du service public offert, explique Franck Valletoux, directeur général du cabinet Stratégies locales, spécialisé dans le conseil aux collectivités. Nous travaillons sur ce sujet depuis une dizaine d’années, mais il intéresse très concrètement les collectivités depuis seulement deux ou trois ans. Les communes et les conseils départementaux sont les plus concernés, car ce sont les collectivités les plus anciennes avec un patrimoine très étendu. »

En 2012, les services administratifs du Département à Angers étaient dispersés sur onze sites souvent peu fonctionnels, énergivores, et qui auraient nécessité des travaux de mise aux normes. Depuis l’ouverture du nouvel immeuble boulevard Foch, ils sont aujourd’hui regroupés sur trois pôles : Foch/Saint-Aubin, Cité administrative (solidarités) et rue de Frémur (culture, patrimoine, Archives départementales). Ce regroupement a mis fin à un certain nombre de locations et a permis de vendre plusieurs propriétés devenues vacantes. Grâce à ces recettes nouvelles, le Département réalise une opération quasi neutre sur le projet du bâtiment Foch. Pour un coût final de construction de l’ouvrage de 19,8 M€ HT, l’investissement de la collectivité, ramené à la surface occupées des locaux (3 946 m2 sur 6 571 m2), représente une somme de 11,57 M€ HT. Ce montant correspond au produit de la vente de cinq biens à Angers : terrain boulevard Foch et bâtiment des rues Jean-Bodin, Hanneloup, des Arènes et Bessonneau, soit 11,13 M€ HT.

« Il y a une logique à vendre des biens contraignants pour construire des bâtiments qui répondent mieux aux attentes d’une collectivité, atteste Franck Valletoux. Sinon, la collectivité emprunte de l’argent pour financer ses propres équipements ou ses propres compétences alors qu’en parallèle elle maintient des actifs sans intérêt. Si on est absolument certain que les biens n’auront aucune destination publique, alors il faut les vendre. »

Dans un environnement budgétaire de plus en plus contraint, la tentation est forte de vendre une partie de son patrimoine immobilier. « En 2014, les nouvelles municipalités ont souvent eu ce réflexe de cession rapide pour dégager du cash, souligne Franck Valletoux. Pourtant, la cession n’est pas le seul moyen de valoriser ses actifs. Les collectivités peuvent aussi faire porter à des tiers investisseurs une partie de leur patrimoine. Contrairement à ce que l’on pourrait imaginer, elles ont accès à de nombreux montages juridico-financiers, et souvent plus que les entreprises. »

Un partenariat public-privé à Montsoreau

C’est ainsi que le Département de Maine-et-Loire a conclu en 2016 un partenariat innovant public-privé pour le château de Montsoreau. Situé à la confluence de la Loire et de la Vienne, ce monument historique, rendu célèbre par Alexandre Dumas, appartient au Département depuis les années 1930. Afin de garantir l’avenir de cet édifice, la collectivité a confié les clés au collectionneur et amateur d’art Philippe Méaille, sous la forme d’un bail emphytéotique de 25 ans. Ce bail immobilier de très longue durée offre à un opérateur la possibilité de développer des activités privées avec la garantie de conserver une mission de service public. « Notre volonté est de faire de ce site un lieu emblématique pour promouvoir l’art contemporain et contribuer au développement touristique et économique du territoire », expliquait le président du Département Christian Gillet, lors de l'inauguration des lieux. Depuis un an, Montsoreau abrite la collection privée Art&Language de Philippe Méaille et accueille de nombreux temps forts.

Un groupement d’intérêt public à l’Isle-Briand


À l’Isle-Briand, au Lion-d’Angers, le Département a choisi une autre forme de valorisation pour le parc de 187 hectares dont il est propriétaire depuis 1970. Haut lieu de la pratique équestre, connu notamment pour accueillir chaque année le championnat du monde des jeunes chevaux (Mondial du Lion), ce site, à la biodiversité remarquable, héberge de nombreux acteurs : la société des courses sur l’hippodrome, l’Institut français du cheval et de l’équitation, le haras privé SCEA du Lion, un poste de gendarmerie à cheval, la société du Lion équestre, le Comité régional d’équitation et les écuries relais des cavaliers internationaux Nicolas Touzaint et Thomas Carlile.

En 2016, la gestion du site a été repensée et confiée à un groupement d’intérêt public composé du Département, de la Ville du Lion-d’Angers, de la communauté de communes des Vallées du Haut-Anjou et de l’association du Lion équestre. Les membres contribueront aux dépenses liées au développement, à l’entretien et à la maintenance de cette propriété. Deux investissements ont déjà été réalisés. Un anneau de galop, destiné à l’entraînement des chevaux, est opérationnel depuis l’automne. Une grande partie de la ferme modèle a été restaurée et transformée en bureaux et salles de réunion. Financés par le Département (800 000 €) et la communauté de communes des Vallées du Haut-Anjou (100 000 €), ces locaux ont été livrés le mois dernier. Ils sont occupés par le groupement d’intérêt public et ses partenaires (Institut français du cheval et de l’équitation, Comité régional d’équitation, Lion équestre…). Le Département a lancé un appel à projets auprès d’opérateurs publics ou privés pour une valorisation touristique et patrimoniale du château du XVIIIe siècle et de ses dépendances.

« Une gestion active du patrimoine est une source profonde d’économies et de financement pour les collectivités publiques, rappelle Franck Valletoux. Il y a beaucoup de sujets en friche sur lesquels il y a beaucoup d’optimisation à faire. Et puis, l’autre élément, c’est que l’on manipule des volumes financiers considérables qui parfois représentent 10 à 15 fois le montant même de l’endettement de la collectivité. Quelques pourcentages d’optimisation et de valorisation du patrimoine permettent de se substituer à une ou plusieurs années d’emprunt. »

Découvrez le nouveau bâtiment Foch Visite guidée du bâtiment Foch En images Parole d'élu En chiffres

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